Aktuelles

Die kostenfreie Rechtsanwaltssprechstunde für Mitglieder findet jeweils am 2. Dienstag im Monat nach Terminvereinbarung statt. Wegen der noch immer vorherrschenden Infektionslage ist die Anwaltsprechstunde ortsvariable. Die weiteren Modalitäten erfahren Sie bei ihrer Terminvereinbarung.

Viele Fragen können auch telefonisch oder per E-Mail geklärt werden. Hier noch mal unsere Kontaktdaten:

Haus & Grund Zittau/Löbau e.V.   -  hug-zittau-loebau@freenet.de , 035830510746

Haus & Grund Oberlausitz GmbH - info@haus-und-grund-zittau.de, 03583 510721

Sie will Menschen im Stich lassen, die ihren Lebensunterhalt, Unterhaltspflichten und sonstige Zahlungsverpflichtungen aus Mietzahlungen bestreiten und oft zusätzlich als Handwerker oder Kleinstgewerbetreibende massiv von der Corona-Krise betroffen sind“, sagte Warnecke. Haus & Grund kritisiert, dass die bekannten Maßnahmen keinen Interessenausgleich regeln. Sie seien ein einseitiger Freibrief, geeignet um Millionen private Eigentümer in die Insolvenz zu treiben. Die Immobilienwirtschaft werde so vollständig zum Erliegen kommen. Quelle und weitere Informationen hier https://www.hausundgrund.de/vermieter-nicht-im-stich-lassen

 Die Pressemitteilung des Landesverbandes finden Sie hier https://www.hausundgrund-sachsen.de/?q=pressearchiv#presse_840

haben besondere Befugnisse, die Wohnung zu betreten (§ 16 Abs. 2 und 4 IfSG). Quelle und weitere Informtionen hier https://www.hanauer.de/hanau/corona-mietshaus-haus-grund-hanau-informiert-ueber-rechtliche-situation-13600710.html

„Wir müs­sen ver­hin­dern, dass Miet­rück­stän­de und da­mit Kri­sen­si­tua­tio­nen ent­ste­hen. Das ge­mein­sa­me Ziel von Mie­ter, Ver­mie­ter und So­zi­al­hil­fe muss sein, dass die Kos­ten der Un­ter­kunft oder das Wohn­geld beim Ver­mie­ter an­kom­men und so die Woh­nung ge­si­chert wird“, so War­ne­cke.

Der Ei­gen­tü­mer­ver­band sieht da­für kon­kret zwei An­satz­punk­te:

• Der Mie­ter kann mit der Be­an­tra­gung von so­zia­len Leis­tun­gen auch be­an­tra­gen, dass die Kos­ten der Un­ter­kunft di­rekt auf das Kon­to des Ver­mie­ters ge­zahlt wer­den sol­len. Da­mit wird ver­hin­dert, dass der Mie­ter den Be­trag für sei­nen sons­ti­gen Le­bens­un­ter­halt ver­wen­det oder mög­li­cher­wei­se nicht ord­nungs­ge­mäß in vol­ler Höhe wei­ter­lei­tet. Haus & Grund: „Die So­zi­al­trä­ger soll­ten die An­trag­stel­ler in de­ren ei­ge­nem In­ter­es­se ge­zielt über die­se Mög­lich­keit in­for­mie­ren. Dar­über hin­aus ist an­zu­den­ken, ob dem Ver­mie­ter nicht sei­ner­seits eine ent­spre­chen­de An­trags­be­fug­nis ein­ge­räumt wird.“

• Auch ohne An­trag des Mie­ters kann der So­zi­al­trä­ger im Rah­men der So­zi­al­hil­fe und des Ar­beits­lo­sen­gel­des II Di­rekt­zah­lun­gen an den Ver­mie­ter ver­an­las­sen. Die Vor­aus­set­zun­gen sind aber sehr eng und er­for­dern ins­be­son­de­re das Vor­lie­gen von Miet­rück­stän­den, die zu ei­ner au­ßer­or­dent­li­chen Kün­di­gung be­rech­ti­gen. Haus & Grund: „Die Be­hör­de er­fährt von Miet­rück­stän­den in der Re­gel erst durch das Ge­richt, wenn eine Räu­mungs­kla­ge ein­ge­reicht ist. Dies ist aber re­gel­mä­ßig zu spät, um das Miet­ver­hält­nis zu ret­ten. Hier muss drin­gend der früh­zei­ti­ge In­for­ma­ti­ons­aus­tausch zwi­schen Be­hör­de und Ver­mie­ter er­mög­licht wer­den, wel­chem der­zeit das Da­ten­schutz­recht ent­ge­gen­steht. Der Ver­mie­ter soll­te von ei­ner Über­nah­me der Un­ter­kunfts­kos­ten durch ei­nen So­zi­al­trä­ger Kennt­nis er­lan­gen. Gleich­zei­tig soll­te er die­sen über ei­nen auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stand in­for­mie­ren dür­fen. Zu­dem soll­te die Be­hör­de be­fä­higt wer­den, be­reits an­läss­lich der ers­ten rück­stän­di­gen Mie­te die Di­rekt­zah­lung an den Ver­mie­ter zu ver­an­las­sen. Die­se Re­ge­lun­gen soll­ten nicht nur für So­zi­al­hil­fe und Ar­beits­lo­sen­geld II gel­ten, son­dern auf das Wohn­geld aus­ge­wei­tet wer­den.“

„An­schei­nend glau­ben die kom­mu­na­len Ver­tre­ter selbst nicht mehr dar­an, dass die Städ­te und Ge­mein­den be­ste­hen­de Pla­nungs­in­stru­men­te – wie Be­bau­ungs­plan und Er­hal­tungs­sat­zun­gen – an­wen­den kön­nen“, so War­ne­cke. „Die­se Aus­wei­tung des Vor­kaufs­rechts ist auch ein Miss­trau­ens­vo­tum der kom­mu­na­len Spit­zen­ver­bän­de an un­se­re Städ­te und Ge­mein­den, je­doch kei­nes­falls eine Ant­wort auf die Woh­nungs­knapp­heit.“ Pri­va­te Ei­gen­tü­mer wer­den kom­mu­na­le Vor­käu­fe nur ver­hin­dern kön­nen, in­dem sie den Kom­mu­nen weit­rei­chen­de Zu­ge­ständ­nis­se ma­chen. Die Aus­wei­tung der Vor­kaufs­rech­te ist da­mit aus Sicht des Ei­gen­tü­mer­ver­ban­des ein wei­te­rer Schritt zur Gän­ge­lung pri­va­ter Ei­gen­tü­mer.

Von den zahl­rei­chen Ide­en der Bau­land­kom­mis­si­on wer­den die­je­ni­gen um­ge­setzt, die ei­nen re­gu­la­ti­ven, die Bür­ger ein­schrän­ken­den Cha­rak­ter ha­ben. Wie da­mit der Bau be­zahl­ba­rer Woh­nun­gen in­iti­iert und Bau­land be­reit­ge­stellt wer­den kann, er­schließt sich aus Sicht von Haus & Grund nicht.

„Mit einer Länderöffnungsklausel haben wir Sachsen es selbst in der Hand, die Erhebung der Grundsteuer im Freistaat einfach, transparent und dauerhaft aufkommensneutral auszugestalten. Statt eines bürokratischen Verfahrens zur Neubewertung von hunderttausenden sächsischen Grundstücken, wie es der Bundesfinanzminister vorschlägt, könnte mit einem Flächenmodell in Sachsen zukünftig die Grundsteuer ohne Mehrbelastungen für Eigentümer und Mieter ausgestaltet werden, ohne dass zusätzlich hunderte Finanzbeamte zur Wertfeststellung aller sächsischen Grundstücke notwendig sind“, sagteam Donnerstag der erst am Wochenende für weitere vier Jahre im Amt bestätigte Präsident des Verbandes, René Hobusch (42).Der Absicht der Bundesregierung, zusätzlich eine Baulandsteuer als dritte Grundsteuerart einzuführen, erteilte der Leipziger Rechtsanwalt eine klare Absage. Die wahren Bodenspekulanten würden die Grundsteuer C aus der Portokasse zahlen. Und sie würden zudem jene Grundstücke kaufen, welche die finanzschwachen Eigentümer wegen der Grundsteuer C verkaufen müssten. „Private Grundstückseigentümer sind keine Grundstücksspekulanten“, so Hobusch abschließend.V.i.S.d.P.René Hobusch, Präsident Haus & Grund Sachsen e.V.

Angesichts der aktuellen Debatten um Enteignungenund Mietendeckel forderte ereine Stärkung des privaten Eigentums„als Rückgrat unserer freiheitlich demokratischen Gesellschaft.Wer Enteignungen fordere, stellt unsere Demokratie und damit unser Gemeinwesen in Frage“. In der Diskussion mit Vertretern dersächsischen Parteien zur Landtagswahl machteHobuschdeutlich: „Schauen Sie sich unsere Delegierten aus den 14 sächsischen Ortsvereinen an. Siesehen keine Miethaie oderGrundstücksspekulanten vor sich. Sie sehen Menschen, die häufig mit ihren Mietern unter einem Dach leben, ihnen jeden Tagam Briefkasten begegnen und zur Geburt vonKindern im Mietshaus gratulieren. Die aktuellen Diskussionen verunsichern unsere Mitglieder aber zutiefst, denn sie wissenhäufignicht, was die Zukunft für das vom Munde abgesparte Eigentum bringt“.Das führedazu, dass die Quoteprivaten und kleinteiligen Eigentums zurückgehe, so der Jurist weiter:„Viele Kleinvermieter entscheiden sich dann für den Verkauf. Meist sind die Käufer institutionelle Anleger. Das treibt die Preisspirale weiter nach oben und die Debatte um Enteignungenund Mietdeckel bewirkt so das Gegenteil. Hören Siedaher auf, die Masse der anständigen Vermieter für einige wenige schwarze Schafe in Sippenhaft zu nehmen“.Zwei Drittel aller Wohnungen in der Bundesrepublik werden durch private Kleinvermieter gestellt.Sie haben langfristige Mietverhältnisse, meist unterhalb der Mietspiegelmieten. Das Statistische Bundesamthatjüngstbestätigt, dass Mieterhöhungen bei privaten Vermietern niedrigerausfallen, als bei kommunalen Gesellschaften und Wohnungsgenossenschaften.V.i.S.d.P.René Hobusch, Präsident Haus & Grund Sachsen e.V.

"Mit einer Länderöffnungsklausel haben wir Sachsen es in der Hand,statt desvon Bundesfinanzminister Scholz vorgeschlagenen teureren Wertmodellsdie Erhebung der Grundsteuer im Freistaat einfach, transparent und dauerhaft aufkommensneutral auszugestalten. Statt eines bürokratischen Verfahrens zur Neuerhebung der Grundstückswerte könnte mit einem Flächenmodell in Sachsen wie in Bayern zukünftig die Grundsteuer ohne Mehrbelastungen für Eigentümer und Mieter ausgestaltet werden, ohne dass zusätzlich hunderte Finanzbeamte zur Wertfeststellung aller sächsischen Grundstückenotwendig sind“, sagte am Donnerstag der Präsident des Verbandes, Rechtsanwalt René Hobusch. Zugleich kündigte Hobusch an,die Reform der Grundsteuer und weitere wohnungspolitische Fragen mit den sächsischen Parteien auf dem Landesverbandstag am 22. Juni 2019 in Radebeul zu diskutieren. „In Sachsen brauchen wir weder Mietpreisbremsen noch Mietendeckeloder andere Verbote auf dem Wohnungsmarkt. Wir Sachsen tun gut daran,das Wachstum in den großen Städten und den knapper werdenden Wohnraum dort mit der Bevölkerungsentwicklungunddem demografischen Wandel in den ländlichen Räumen des Freistaates auszubalancieren. Dafür brauchen wir attraktive Verkehrsverbindungen, insbesondere beim ÖPNV und ein schnelles Internet auch bis zur letzten Milchkanne. „Dann bleibt das Leben im Dorf für junge Menschen genauso attraktiv wie in der Stadt“,so Hobusch. Der Landesverbandstag findet am Samstag, 22. Juni 2019,im Tagungszentrum der Sächsischen Wirtschaft in Radebeul statt. Im Mittelpunkt des öffentlichen Programms am Vormittag steht eine Diskussion „Landtagswahl 2019 –Was kommt auf die sächsischen Eigentümer zu?“.Zu Gast ist auch der Präsident des Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai Warnecke. Beginn ist um 10.00 Uhr. V.i.S.d.P.René Hobusch, Präsident Haus & Grund Sachsen e.V.

"Burkhard Jung ist damit der erste Oberbürgermeister einer Metropole in den neuen Ländern,die am dynamischsten wächst und gesamtdeutsch tickt. Leipzig hat in den letzten 30 Jahre ein Auf und Ab des Wachsens, Schrumpfens und erneuten Wachsenserlebt und ist zuletzt zum Leuchtturm unter den deutschen Großstädten geworden“, so der Rechtsanwalt weiter.Mit Blick auf die Herausforderungen, vor denen die Kommunen stehen, führte der Leipziger weiter aus „aus langjähriger Zusammenarbeit weiß ich, Burkhard Jung ist das gemeinsame Wohlergehen der großen Metropolen wie der kleinen Städte wichtig. Er kennt die Not, wenn Menschen wegziehen, Neugeborene ausbleiben, Kitas und Schulen geschlossen werden müssen und das Geld für dringend nötige Investitionen in die öffentliche Infrastruktur fehlt. Mit derIdee eines modernen, jungen und weltoffenen Mitteldeutschlands ist es ihm gelungen, vom Schrumpfungskurs auf Wachstumskurszu schalten“.„Ich gratuliere Burkhard Jung zur Wahl als Präsident des Deutschen Städtetages von ganzem Herzen und freue mich auf eine weitere gute Zusammenarbeit“, sagte Hobuschabschließend.

V.i.S.d.P.René Hobusch, Präsident Haus & Grund Sachsen e.V.

„Die rückläufigen Zahlen dürfen nicht über die hohen Sachschäden hinwegtäuschen. Und auch nicht darüber, dass die Opfer oft jahrelang unter den psychischen Folgen eines Einbruchs leiden“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke.

Er forderte die Bundesregierung auf, sich nicht auf der Statistik auszuruhen, sondern endlich die Versprechen des Koalitionsvertrages einzulösen und das erfolgreiche KfW-Förderprogramm „Kriminalprävention durch Einbruchsicherung“ zu verstetigen. „Die KfW hat jüngst ihre Konditionen für das Programm verändert. Die geplante Förderung von privaten Kleinvermietern von Mehrfamilienhäusern mit zwei bis acht Wohneinheiten lässt weiter auf sich warten. Und auch die Ausweitung der Förderung auf den Neubau ist noch nicht in Sicht“, kritisierte Warnecke.

„Der Bundesfinanzminister hat die Mitte der Gesellschaft aus den Augen verloren. Bewohner von Wohnungen privater Eigentümer und Menschen, die in den eigenen vier Wänden wohnen, bei der Grundsteuer zu benachteiligen, ist ein sozialpolitischer und rechtlicher Irrweg. Wir fordern die Landesregierungen auf, sich dem Widerstand des Freistaates Bayern gegen diese Form der Grundsteuer anzuschließen“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Eine höhere Grundsteuer für Bewohner von Wohnungen privater Anbieter wäre ein staatlich verordneter Wettbewerbsnachteil für diese Anbietergruppe. Das ist nach Auffassung des Verbandes weder wettbewerbsrechtlich noch verfassungsrechtlich noch europarechtlich haltbar. Der entscheidende Fehler bei dem Ansinnen des Bundesfinanzministers und der Mehrheit der Länder sei aber die Vorstellung, private Wohnungsvermieter verhielten sich per se unsozial gegenüber ihren Mietern. Genau das Gegenteil sei der Fall.

Das Statistische Bundesamt hat kürzlich festgestellt, dass private Kleinvermieter den Mietanstieg in den vergangenen Jahren gedämpft haben. Private Wohnungskonzerne sowie öffentliche Träger und Wohnungsgenossenschaften haben die Mieten für ihre Wohnungen hingegen spürbar stärker erhöht. „Private Vermieter verhalten sich preisdämpfend. Deshalb darf die Grundsteuer nicht gegen sie, sondern mit ihnen reformiert werden“, forderte Verbandspräsident Warnecke.

Entsprechende Anträge für das Jahr 2018 können in diesem Jahr bis 1. April gestellt werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.

Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.

Deshalb muss die Bundesregierung umgehend dieses Datenschutz-Chaos beenden und klarstellen, dass Namen an Klingelschildern und Briefkästen weiterhin genannt werden dürfen“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin.

Hintergrund ist, dass ein großes Wohnungsunternehmen in Wien an 220.000 Wohnungen die Namen entfernt hat, weil die zuständige Behörde zu dem Schluss gekommen war, dass nach europäischem Datenschutzrecht die Verbindung von Nachname und Türnummer unzulässig sei. „Wir haben es hier mit europäischem Recht zu tun. Deshalb müssen wir davon ausgehen, dass dies auch in Deutschland Konsequenzen hat“, sagte Warnecke. Spätestens wenn Mieter den Vermieter auffordern, den Namen zu entfernen, muss dieser aktiv werden. Denn seit Geltung der Datenschutz-Grundverordnung sind die Bußgeldandrohungen für Verstöße gegen den Datenschutz extrem gestiegen.

Die Richter begründeten dies damit, dass nach den mietrechtlichen Vorschriften den Mietern ohnehin eine Bedenkzeit von mindestens zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhung zustehe. Daher sei eine Überrumpelungssituation nicht gegeben, so dass kein zusätzliches Widerrufsrecht benötigt werde.

Haus & Grund hält die Entscheidung für absolut nachvollziehbar. „Erschütternd ist eigentlich nur, dass es einer Entscheidung des BGH bedurfte, um diese durch die Verbraucherrechterichtlinie entstandene Unsicherheit zu beseitigen,“ kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung. „Die privaten Vermieter haben mit Recht die Erwartung, dass solche Fragen bereits beim Gesetzgebungsverfahren eindeutig geklärt werden.“

Im Schnitt liegt die Miete bei privaten Vermietern deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das geht aus der aktuellen Vermieterbefragung von Haus & Grund Deutschland hervor. „Der Großteil des deutschen Wohnungsmarktes ist nicht durch massive Mieterhöhungen, Herausmodernisierungen oder ähnliche Auswüchse geprägt. Im Gegenteil: Die privaten Einzelvermieter, die über 60 Prozent aller Mietwohnungen anbieten, kommen tagtäglich ihrer sozialen Verantwortung nach. Das muss sich in der Wohnungs- und Mietenpolitik deutlicher niederschlagen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Befragungsergebnisse.

Die Ergebnisse im Einzelnen:

• Nettokaltmiete: Diese stieg im Schnitt um rund 0,8 Prozent. Im Einfamilienhaus beläuft sie sich auf 8,01 Euro, im Zweifamilienhaus auf 6,47 Euro, in der Eigentumswohnung auf 10,43 Euro und im Mehrfamilienhaus auf 7,63 Euro pro Quadratmeter.

• Miethöhe pro Quadratmeter: Sie liegt im Durchschnitt 2,76 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

• Mietdauer: 55 Prozent aller privaten Mietverhältnisse dauern länger als fünf Jahre, mehr als 40 Prozent sogar länger als zehn Jahre. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt acht Jahre.

• Mietsteigerungen: In zwei von drei der erfassten Mietverhältnisse gab es im Mietzeitraum keine Mieterhöhung. 23,9 Prozent der erfassten Mietverhältnisse laufen seit mehr als 10 Jahren ohne eine Mieterhöhung. 22,6 Prozent der Vermieter erhöhen ausschließlich bei einem Mietwechsel die Miete.

• Investitionsverhalten: Das stärkste Investitionshemmnis für private Vermieter ist die Mietpreisbremse, gefolgt von einer zu hohen Steuerbelastung. Insgesamt 43,6 Prozent aller Modernisierungsmaßnahmen fanden in den letzten 5 Jahren statt. Fenstertausch und Heizungsmodernisierung machen zusammen mehr als die Hälfte der zuletzt getätigten Modernisierungsmaßnahmen aus.

• Drei Viertel aller privaten Vermieter sind sehr zufrieden mit ihren Mietverhältnissen.

Im Rahmen der jährlichen Untersuchung haben mehr als 2.000 private Einzelvermieter von insgesamt rund 5.800 Wohnungen in Düsseldorf, Gelsenkirchen, Kassel, Lübeck, Magdeburg, München, Osnabrück, Pirmasens und Tübingen Fragen rund um ihr Eigentum und ihre Mietverhältnisse beantwortet. Zusammen bilden diese Regionen den bundesweiten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte, Einwohnerentwicklung und Wirtschaftskraft in angemessener Weise ab.

Ergebnisse der Vermieterbefragung Deutschland und Regionen:
hausundgrund.de/vermieterbefragung-2018

„Bevor die Politik das Bestellerprinzip auch beim Kauf und Verkauf von Immobilien vorschreibt, sollte sie vor der eigenen Tür kehren und auf die Grunderwerbsteuer verzichten“, forderte Verbandspräsident Kai Warnecke. Angesichts sprudelnder Steuerquellen sei dies ohne Belastung der öffentlichen Haushalte möglich.

Unverständnis zeigte Warnecke für die derzeit vielerorts geltenden festen Sätze für die Maklerprovision. „Die Maklerkosten sind meist viel zu hoch und halten Kaufwillige häufig davon ab, Eigentum zu erwerben. Deshalb muss der Staat endlich mit kartellrechtlichen Mitteln gegen Preisabsprachen unter den Maklern vorgehen.“

Zusätzlich ließen sich die bürokratischen Hemmnisse laut Haus & Grund mit einer Stromkostenverordnung beseitigen. Vermieter könnten dann die Stromkosten – vergleichbar der Wärme über die Heizkostenverordnung – mit den jährlichen Betriebskosten abrechnen. „Investitionen in eine lokale grüne Stromversorgung bestehender Mehrfamilienhäuser müssen sich endlich lohnen und die Mieter müssen langfristig von stabilen und günstigen Strompreisen profitieren“, forderte Happ. „Damit würde ein großer Beitrag für die Energiewende im vermieteten Gebäudebestand geleistet, ohne die Mieter schlechter zu stellen“, fasste Happ die Vorteile einer Stromkostenverordnung zusammen.

Hintergrund: Heute vor einem Jahr trat das neue Gesetz für die Förderung von Mieterstrom in Kraft. Mit diesem Gesetz sollten die Bedingungen für auf dem Dach erzeugten und direkt von den Bewohnern genutzten Solarstrom verbessert und damit der Ausbau der Solarenergie auf Wohngebäuden vorangetrieben werden. Gleichzeitig sollten auch die Mieterinnen und Mieter von Kostenvorteilen dieses Modells profitieren. Ein Jahr danach ist Ernüchterung eingetreten: In den ersten zehn Monaten wurden nur 3,3 Megawatt peak (MWp) Mieterstromanlagen zugebaut. 500 MWp pro Jahr sind förderfähig. Mieterstrom bleibt wirtschaftlich unattraktiv, der Einzug der Energiewende in die Städte wurde bislang verpasst.

Auf Grund­la­ge des Säch­si­schen Kom­mu­nal­ab­ga­ben­ge­set­zes kön­nen die Ge­mein­den zur Fi­nan­zie­rung kom­mu­na­ler Ver­kehrs­in­fra­struk­tur Sat­zun­gen zur Er­he­bung von Stra­ßen­aus­bau­bei­trä­gen zu er­las­sen.

„Die Bei­trags­er­he­bung rich­tet sich an die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, die sich im All­ge­mei­nen be­reits mit ei­ner Viel­zahl von Ab­ga­ben so­wie der Grund­steu­er an der Fi­nan­zie­rung kom­mu­na­ler In­fra­struk­tur be­tei­li­gen.“, schrieb René Ho­busch, Prä­si­dent von Haus & Grund Sach­sen, am 05. Juli 2018 in ei­nem Brief an den Säch­si­schen Staats­mi­nis­ter der Fi­nan­zen.

„Im Frei­staat sind Grund­ei­gen­tü­mer ins­be­son­de­re au­ßer­halb der Wachs­tums­ker­ne und auf dem Land durch Schrump­fung und de­mo­gra­phi­schen Wan­del zu­dem vor be­son­de­re wirt­schaft­li­che Her­aus­for­de­run­gen ge­stellt.“, so Ho­busch wei­ter.

In Städ­ten wie Chem­nitz, Dres­den, Baut­zen und zu­letzt auch in Leip­zig wur­den die Stra­ßen­aus­bau­bei­trags­sat­zun­gen auf­ge­ho­ben. In an­de­ren Re­gio­nen Sach­sens hin­ge­gen be­steht die Bei­trags­pflicht der Haus- und Grund­ei­gen­tü­mer für den Stra­ßen­aus­bau auf­grund des Ent­schei­dungs­spiel­raums der Ge­mein­den wei­ter­hin. Ho­busch kri­ti­siert die­se zu­neh­men­de Un­gleich­be­hand­lung der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.

V.i.S.d.P.
René Ho­busch, Prä­si­dent Haus & Grund Sach­sen e.V.

Tel.:     0177-6 01 88 80
E-Mail:     pres­se@hau­sund­grund-sach­sen.de

Darin enthalten sind für dieses Jahr unter anderem 1,5 Milliarden Euro zur Finanzierung der sozialen Wohnraumförderung sowie mehr als 260 Millionen Euro für das Baukindergeld. „Fehlendes Bauland und hohe Baukosten sind das Nadelöhr beim Wohnungsbau. Das werden die zentralen Themen beim geplanten Wohnungsgipfel im September sein.“

Positiv bewertet der Eigentümerverband die Verstetigung der Städtebauförderung. „Die beschlossenen Mittel stellen die Städtebauförderung auf eine solide Grundlage“, lobte Warnecke. Nun komme es darauf an, die betroffenen privaten Eigentümer vor Ort von Anfang an in alle Projekte zur Quartiers- und Stadtentwicklung einzubinden.

Als wertvolle Unterstützung für private Eigentümer bezeichnete Warnecke die für KfW-Förderprogramme bereitgestellten Mittel. „Die Stärkung des Programms ‚Kriminalprävention durch Einbruchsicherung‘ mit 25 Millionen Euro im Förderzeitraum 2018 – 19 trägt dem Sicherheitsbedürfnis der Menschen Rechnung.“

„Die Grundsteuer ist eine Steuer der Wohnungsnutzer und keine verkappte Vermögensteuer“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke. Die Umlagefähigkeit sei elementar, damit sich private Einzelvermieter weiterhin am Mietwohnungsmarkt engagierten.

Darüber hinaus wies Warnecke darauf hin, dass die Grundsteuer von den Kommunen vor allem deshalb eingenommen wird, um Kitas, Schulen und andere Infrastrukturleistungen vor Ort zu finanzieren. „Das kommt allen in der Kommune lebenden Menschen gleichermaßen zugute, sowohl Mietern als auch selbstnutzenden Eigentümern. Daher ist es eine Frage der sozialen Gerechtigkeit, dass alle an den Kosten beteiligt werden“, so der Verbandspräsident.

„Die Sozialdemokraten müssen sich endlich von der Vorstellung verabschieden, dass Vermieter vor Finanzkraft strotzende Großkonzerne sind“, forderte Warnecke mit Verweis auf aktuelle Studien und Umfragen: Private Einzelvermieter stellen knapp zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland. 7,5 Prozent verdienen mit der Vermietung kein Geld, drei Viertel maximal 10.000 Euro im Jahr. Ein Viertel der privaten Einzelvermieter erhöht in laufenden Mietverhältnissen nie die Miete. Warnecke: „Die Sozialdemokraten sind auf diese Vermietergruppe angewiesen, wenn sie es mit bezahlbarem Wohnen für Mieter ernst meinen.“

Dieses Flächenmodell, das auch Bayern und Hamburg bevorzugen, ist schneller umsetzbar und
weniger streitanfällig als etwa das vom Bundesrat eingebrachte Kostenwertverfahren, für dessen Umsetzung eine zehnjährige Übergangszeit veranschlagt wird. Darüber hinaus verfolgt der Kostenwert als Basis für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage kein klares Bewertungsziel. Er zielt weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand noch auf den gemeinen Wert ab. Da beim Flächenmodell – im Gegensatz zum Kostenwertmodell – keine regelmäßige Aktualisierung der steigenden Grundstücks- und Baukosten erfolgt, wäre hiermit auch keine automatische Steuererhöhung verbunden. „Die in den vergangenen Jahrzehnten unterbliebene Aktualisierung von Werten hat bereits beim jetzigen System der Einheitswerte zur Verfassungswidrigkeit geführt. Dieses Risiko sollte nicht in ein neues System überführt werden. Schon deshalb kommt nur ein Flächenmodell in Frage“, unterstrich Haus & Grund-Präsident Dr. Kai Warnecke.

„Es wurde bereits durch den Ersten Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg Peter
Tschentscher anhand von Proberechnungen für Hamburg auf die Gefahr der drohenden Kostenexplosion und der sozialen Unverträglichkeit hingewiesen“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. „Wenn die angedachten Anpassungen von Steuermesszahlen und Hebesätzen unterblieben, käme es im Schnitt zu einer Verzehnfachung der Grundsteuer.“ Zu ähnlichen Ergebnissen kommt eine Erhebung von Haus & Grund Deutschland bei seinen Mitgliedern.

„Die Studie zeigt sehr deutlich, dass die Grundsteuerbelastung nicht nur vom Wert der Immobilie, sondern wesentlich vom Finanzbedarf der Kommune abhängig ist. Maßgeblich für die Grundsteuerhöhe ist der Hebesatz, der das Wohnen in Witten, Duisburg und Berlin teuer macht, nicht der Immobilienwert“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Ergebnisse. Die Studie soll für Kommunen ein Anstoß sein, die Grundsteuerbelastung für ihre Bürger zu senken. „Ein hoher Hebesatz und eine hohe Grundsteuerlast lassen augenscheinlich nicht auf ein gutes Wohnumfeld und ein gutes kommunales Infrastrukturangebot schließen. Eine niedrigere Grundsteuer kann für eine Kommune offenbar förderlich sein“, gab Warnecke zu bedenken.

Grundsteuerranking:

Stadt   Jahresgrundsteuer   Hebesatz

1 Gütersloh         323                     € 381 %
2 Regensburg     335                     € 395 %
3 Ratingen          339                     € 400 %
4 Reutlingen       339                     € 400 %
5 Ludwigsburg    343                     € 405 %

96 Marl               669                       € 790 %
97 Leverkusen   669                       € 790 %
98 Berlin             686                       € 810 %
99 Duisburg       724                       € 855 %
100 Witten         771                       € 910 %

Im Rahmen der Studie wurde die Belastung eines Haushalts durch die Grundsteuer B in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht. Für diesen Vergleich wurden nicht die Hebesätze der Städte verglichen, sondern die jährliche Grundsteuer eines Haushalts, der in diesen Städten wohnt, herangezogen.

„Die Bundesregierung hat 2016 ein 10-Punkte-Programm zur Wohnungsbau-Offensive beschlossen. Der Endbericht der Baukostensenkungskommission liegt seit November 2015 auf dem Tisch. Beides enthält bereits konkrete Vorschläge, die nun nicht endlos zerredet werden dürfen, sondern endlich umgesetzt werden müssen“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke heute in Berlin.

Das 2014 gegründete Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, in dem auch Haus & Grund Deutschland mitarbeitet, war maßgeblich an der Entwicklung des 10-Punkte-Programms beteiligt. Im Rahmen dieses Bündnisses wurde 2017 eine Innovationspartnerschaft mit Arbeits- und Unterarbeitsgruppen gegründet. „Schon dieses Nebeneinander von Expertenrunden ist ohne baldiges Handeln dem Bürger schwer vermittelbar“, unterstrich der Verbandspräsident. „Weitere Gremien sind überflüssig und zeugen eher von Planlosigkeit als von Gestaltungswillen.“

 „Damit ist höchstrichterlich bestätigt, dass nicht nur Vermietern, sondern auch Mietern einfache Mathematik zuzutrauen und zuzumuten ist“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung.

Der Fall: In einem Mietvertag war eine Indexmiete vereinbart. Nach sieben Jahren sprach der Vermieter eine Mieterhöhung aus. Er begründet dies damit, dass der Verbraucherpreisindex in dem Zeitraum seit Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestiegen sei. Die bisherige Monatsmiete von 690 Euro sollte sich dementsprechend um abgerundet 85 Euro auf 775 Euro erhöhen. Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge jedoch nicht, weil er die Mieterhöhung für unzureichend begründet hielt. Als er ein gutes Jahr später auszog, verrechnete der Vermieter die ausstehenden Beträge mit der Kaution. Der Mieter klagte daraufhin auf Auszahlung der Kaution.

Das Landgericht München gab zunächst dem Mieter Recht. Zwar sei es nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht erforderlich, dass die Umrechnung der Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem geänderten Wert des Preisindexes in einen Prozentsatz in dem Mieterhöhungsschreiben angegeben werde. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sei dies aber dennoch erforderlich. Nur dann könne ein durchschnittlicher Mieter die Mieterhöhung nachvollziehen.

Der BGH wies die Klage ab. Dem Mieter hätten alle erforderlichen Angaben zur rechnerischen Nachprüfung zur Verfügung gestanden. Der Vermieter müsse ihm nicht einzelne, einfache Rechenschritte vorrechnen. Die Mieterhöhung war daher wirksam und die Aufrechnung des Vermieters zulässig.

 Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Hamburg Instituts. Sie wurde den großen wohnungswirtschaftlichen Verbänden (BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, DMB - Deutscher Mieterbund, GdW – Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Haus & Grund Deutschland, Dachverband Deutscher Immobilienverwalter) in Auftrag gegeben.

Die eichrechtlichen Anforderungen sind in Deutschland extrem streng und müssen geändert werden, so das Fazit der Wissenschaftler. Das Mess- und Eichgesetz schreibt vor, dass Kaltwasserzähler nach sechs und Warmwasserzähler nach fünf Jahren getauscht werden müssen. In der Praxis werden Wohnungswasserzähler kalt und warm oft gemeinsam nach bereits fünf Jahren gewechselt. Durch ein Stichprobenverfahren kann die Eichfrist für bauartgleiche Typen bei Wohnungswasserzählern um drei Jahre verlängert werden. Dann werden die ausgebauten Zähler entsorgt. Das ist unverhältnismäßig, so die Studie des Hamburg Instituts: Die Gutachter haben ermittelt, dass die gängigen Wasserzähler in manchen Stichproben auch nach zwanzig Betriebsjahren Betrieb zu rund 95 Prozent noch sehr genaue Messergebnisse innerhalb der eichrechtlich zulässigen Fehlergrenzen erzielen. Die Kosten für den Zählerwechsel stehen somit in keinem Verhältnis zu den Ausgaben für eventuelle minimale Fehlmessungen.

Im internationalen Vergleich ist in Deutschland ein extrem hoher Wechselturnus Pflicht. In den USA und Kanada beträgt die Eichfrist 17, in Frankreich 18 und in Spanien rund 23 Jahre. Darüber hinaus, so die Gutachter, stehen die Kosten für die Zählerwechsel in keinem Verhältnis zu anderen Wohn-Nebenkosten: Ungenauigkeiten bei der Ablesung des Heizwärmeverbrauchs wirken sich für die Haushalte monetär deutlich stärker aus, da die Ausgaben für die Heizung in etwa 2,5 bis 5-mal höher liegen als die Wasserkosten. Heizkostenverteiler unterliegen jedoch keiner Eichpflicht.

Das Fazit der Wissenschaftler ist: Der Austausch der Wasserzähler sollte künftig in einem deutlich längeren Turnus durchgeführt werden. Dafür muss das Mess- und Eichrecht geändert werden. Die Gutachter empfehlen, die Fristen für Kalt- und Warmwasserzähler zu vereinheitlichen und auch technologiespezifisch zu differenzieren. So könnten die Eichfristen für Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Flügelradzähler auf 15 Jahre und für die besonders langlebigen und exakten Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Ultraschallzähler auf 20 Jahre verlängert werden. Darüber hinaus könnten Stichprobenverfahren weiterhin die Fristen verlängern, künftig allerdings zweimal auf jeweils fünf Jahre. „Durch diese an anderen Industriestaaten orientierte Neuregelung könnten volkswirtschaftliche Gewinne sowie niedrigere Wohnnebenkosten in Höhe von jährlich insgesamt deutlich über 500 Millionen Euro erzielt werden“, so die Berechnung des Hamburg Instituts. Die Alternative zur Verlängerung, nämlich den vollständigen Verzicht auf die Eichfristen, empfehlen sie nicht.

Nach Angaben von Haus & Grund gebe es schon seit längeren Hinweise, dass polystyrolhaltige Dämmungen im Brandfall extrem gefährlich sind. Hier müsse nun schnellstens Klarheit geschaffen werden. Im Zweifel müssten bereits montierte Polystyroldämmungen auf Kosten der Industrie entfernt und entsorgt sowie durch nicht brennbare Stoffe ersetzt werden. „Es reicht, dass die Bewohner von Häusern und Wohnungen über Jahrzehnte erhöhten Gefahren ausgesetzt wurden. Die Kosten der Gefahrenbeseitigung muss nun der Verursacher tragen, also die Dämmstoffindustrie“, forderte Warnecke.

Die heutige Diskussionsrunde unter anderem mit Uwe Beckmeyer, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundeswirtschaftsministerium, war einer der zentralen Programmpunkte beim 131. Verbandstag von Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Im anschließenden Forum Recht diskutierte Warnecke unter anderem mit dem Parlamentarischen Staatssekretär beim Bundesjustizminister, Ulrich Kelber, und dem Mietrechtsexperten der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, über die Zukunft der Mietpreisbremse. „Wirtschaftsexperten und Verbände haben im Vorfeld gewarnt. Jetzt belegen zahlreiche Studien, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt. Und dennoch soll immer weiter daran herumgedoktert werden. Damit muss Schluss sein – die Mietpreisbremse in der neuen Wahlperiode schleunigst abgeschafft werden“, forderte Warnecke.

Mit Energiewende im Gebäudesektor und aktuellen Entwicklungen im Mietrecht hatte der Eigentümerverband bei seiner wichtigsten Veranstaltung des Jahres gezielt Themen auf die Tagesordnung gesetzt, die im Bundestagswahlkampf kontrovers diskutiert werden. „Unser Verband versteht sich als kompetenter, fairer und streitbarer Gesprächspartner der Politik. Dieser Verbandstag ist ein Beitrag dazu, Themen, die uns alle angehen, gemeinsam zu gestalten“, so Warnecke

Bewegliches Zubehör, wie beispielsweise eine Einbauküche oder eine Sauna, ist rechtlich und steuerlich gesehen nämlich nicht Teil der Immobilie und unterliegt damit auch nicht der Grunderwerbsteuer. Darauf weist der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.

Fantasiepreise für das Zubehör anzugeben, ist dabei nicht ratsam, so der Eigentümerverband. Das Finanzamt akzeptiert solche steuerfreien Extras in der Regel nur in Höhe von etwa 15 Prozent des gesamten Kaufpreises. Wird diese Grenze überschritten oder erscheinen die angesetzten Werte generell als unrealistisch, wird das Finanzamt einen entsprechenden Nachweis durch geeignete Belege verlangen.

Vor Abschluss eines entsprechenden grunderwerbsteuerlich optimierten Kaufvertrages empfiehlt sich die Rücksprache mit der finanzierenden Bank. Durch das Herausrechnen von Zubehör verliert die Kreditsicherheit, welche die Bank erhält, an Wert. Dadurch kann sich die Beleihungsgrenze verändern. Dies kann den Kredit insgesamt unter Umständen verteuern. Insbesondere in Bundesländern mit noch vergleichsweise geringem Grunderwerbsteuersatz kann es passieren, dass die Steuerersparnis durch eine Verteuerung der Finanzierung wieder aufgezehrt wird.

Freischneider, Grastrimmer, Laubbläser und Laubsammler dürfen hingegen nur werktags zwischen 9 und 13 sowie zwischen 15 und 17 Uhr benutzt werden. Diese Beschränkung gilt nicht, wenn diese Geräte mit dem EU-Umweltzeichen gekennzeichnet sind. An Sonn- und Feiertagen müssen Rasenmäher und ähnliche Gartengeräte, wie Rasenkantenschneider, grundsätzlich in der Garage bleiben. Handrasenmäher sind von dieser Regelung nicht betroffen, dürfen also auch an Sonn- und Feiertagen zum Einsatz kommen.

Haus & Grund weist darauf hin, dass häufig landes- und kommunalrechtliche Vorschriften über die bundesweit gültigen Regelungen hinausgehen. Die Ordnungsämter der Kommunen informieren über die örtlichen Bestimmungen. Wer die Ruhezeiten nicht einhält, muss mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro rechnen.

„Die staatliche Förderung privater Sicherungsmaßnahmen ist richtig, darf aber nicht dazu führen, dass sich der Staat von seiner Pflicht freikauft, für die Sicherheit der Bürger zu sorgen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Selbst mit staatlicher Hilfe könne sich nicht jeder Eigentümer moderne Sicherungstechnik leisten. Eine personell und materiell gut ausgestattete Polizei sowie eine schnell und effektiv arbeitende Justiz seien daher weiterhin erforderlich.

Das entschied heute der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 270/15). „Härtefälle sind immer Einzelfälle. Sie lassen sich niemals in ein enges gesetzliches Korsett zwängen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung. Er erteilte damit Forderungen nach einer gesetzlichen Verschärfung eine Absage.

Warnecke unterstrich zudem die große Bedeutung der Eigenbedarfskündigung für einen funktionierenden Wohnungsmarkt. Wohnungen werden von Privaten unter anderem auch mit der Perspektive gekauft, sie irgendwann einmal selbst nutzen zu können. Gäbe es das Instrument der Eigenbedarfskündigung nicht oder könnte es nicht durchgesetzt werden, würden viele Wohnungen nicht auf dem Mietwohnungsmarkt angeboten – denn sie würden weder gekauft noch gebaut. „Wer Interesse an einer guten Wohnraumversorgung hat, muss die Eigenbedarfskündigung bei berechtigten Gründen bewahren“, forderte er.

Alle Nutzer von Antennenfernsehen sollten jetzt prüfen, ob ihr Fernseher den neuen Standard DVB-T2 empfangen kann. Das empfiehlt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit Blick auf die am 29. März startende flächendeckende Umstellung des herkömmlichen Antennenfernsehens DVB-T auf DVB-T2.

Wer ein neueres Fernsehgerät mit einem grünen DVB-T2 HD-Logo im Wohnzimmer stehen hat, ist für die Umstellung auf das moderne HD-Antennenfernsehen gut gewappnet. Aber auch Geräte, die das Logo nicht aufweisen, können geeignet sein. Hier hilft ein Blick in die Bedienungsanleitung oder auf die Internetseite des Herstellers, um festzustellen, ob der Fernseher auch mit DVB -T2 bzw. H265 läuft. Ältere Geräte müssen mit einer zusätzlichen Set-Top-Box ausgestattet werden. Ein solches externes Empfangsgerät ist ab etwa 50 Euro im Handel erhältlich. Wer mehrere Fernseher nutzt, braucht mehrere Set-Top-Boxen. Haus & Grund rät, beim Kauf genau hinzuschauen, da Deutschland bei der Umstellung des Antennenempfangs einen anderen Weg geht als beispielsweise Frankreich, Österreich oder Großbritannien. Hierzulande wird DVB-T2 zusammen mit dem neuen Kompressionsverfahren HEVC eingeführt. Das wird von Set-Top-Boxen, die im Ausland hergestellt wurden, in der Regel nicht unterstützt. Die bisherige Haus-, Zimmer oder Außenantenne kann weiterhin genutzt werden. Im Einzelfall kann es nötig sein, sie neu auszurichten oder auszutauschen.

Mit dieser Ausrüstung sind die öffentlich-rechtlichen Programme auch nach der Umstellung unverschlüsselt zu empfangen. Neben den Rundfunkgebühren entstehen für sie keine zusätzlichen Kosten. Wer jedoch zukünftig Privatfernsehen sehen will, muss nach einer dreimonatigen Schonfrist ab 1. Juli 2017 rund sechs Euro im Monat zusätzlich zahlen und benötigt außerdem zur Entschlüsselung noch das CI+-Modul von freenet.tv. Wer sein Bild dann noch in hochauflösender Qualität sehen will, braucht dafür einen HD-Fernseher. Haus & Grund weist darauf hin, dass je nach bisheriger Ausstattung die Umstellung teuer werden kann. Im Einzelfall kann es günstiger sein, zum Kabel-, Satelliten- oder Internet-Empfang zu wechseln.

Von der DVB-T-Umstellung sind zunächst die Ballungsgebiete betroffen. In mehreren Teilschritten folgen die übrigen Regionen. Die gesamte Umstellung soll bis Mitte 2019 abgeschlossen sein. Der Wechsel des Übertragungsverfahrens betrifft nur den terrestrischen Empfang. Für Verbraucher, die ihre Fernsignale über Satellit, Kabel oder Internet empfangen, ändert sich nichts.

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte den Bundestag heute auf, unnötige Härten bei der Kreditvergabe an Immobilieneigentümer zu vermeiden. „Es kann nicht sein, dass beispielsweise Anschlussfinanzierungen verweigert werden, auch wenn sich die wirtschaftliche Lage des Kreditnehmers nicht geändert hat. Hier muss dringend nachgebessert werden“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Die Abgeordneten des Bundestages entscheiden morgen über Änderungen an der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Die seit einem Jahr geltenden deutlich strengeren Regeln für die Vergabe von Krediten gelten bislang auch uneingeschränkt für Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen. Eine Anschlussfinanzierung muss demnach auch bei unveränderter wirtschaftlicher Lage des Kreditnehmers nach den neuen strengeren Vorgaben geprüft werden, selbst wenn sich am Darlehensbetrag gar nichts verändert hat. Das kann nach Angaben von Haus & Grund im Extremfall zur Ablehnung der Anschlussfinanzierung führen und den Eigentümer in den Zwangsverkauf seiner Immobilie treiben, wenn die Bank mit Hinweis auf die strengeren Kreditwürdigkeitsregeln die Anschlussfinanzierung verweigert.

Ausdrücklich unterstützt Haus & Grund Deutschland den Vorstoß von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen dieses Gesetzgebungsverfahrens gesetzlich zu regeln. Die Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn der Kredit vor Ende der Zinsbindungsfrist zurückgeführt wird und der Bank dadurch ein wirtschaftlicher Schaden entsteht. „Kreditnehmer brauchen für diese Fälle Transparenz und Planungssicherheit, um die wirtschaftlichen Folgen eines vorzeitigen Ausstiegs aus dem Kredit abschätzen und die Berechnung der Bank nachvollziehen zu können“, forderte Warnecke. Ebenfalls unterstützt Haus & Grund Deutschland die Forderung von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, den Verbraucherschutz im Bereich der Zulässigkeit von Kopplungsgeschäften, also beispielsweise der Kombination von Kredit- und Versicherungsvertrag, zu verbessern.

Warnecke begrüßte eine geplante Änderung bei der Kreditwürdigkeitsprüfung durch die Banken, wenn ein Neubau oder eine Renovierung finanziert werden soll. Danach sollen sich die Banken bei der Prüfung künftig wieder hauptsächlich darauf stützen dürfen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auch auf die Annahme, dass der Wert der Immobilie zunimmt. „Das wird den Zugang zu Krediten in diesen Fällen deutlich erleichtern“, betonte Warnecke.

Anlässlich der Vorstellung einer im Auftrag der FDP-Fraktionsvorsitzendenkonferenz erstellten Studie des IW Köln zur Reform der Grunderwerbsteuer sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke: „Wer gerade jungen Familien den Erwerb von Wohneigentum erleichtern will, kommt an niedrigeren Grunderwerbsteuersätzen nicht vorbei. Es macht wenig Sinn, den Familien das Geld über eine hohe Grunderwerbsteuer zu nehmen und es ihnen anschließend über andere Kanäle wieder zu geben.“

Der Verbandspräsident wies zudem darauf hin, dass die Länder eine Steuersenkung nicht mit Hinweis auf dann fehlende Einnahmen ablehnen können. „Es darf nicht sein, dass Unternehmen im Rahmen von Share Deals beim Immobilienerwerb gar keine Steuern zahlen und junge Familien, die ein Eigenheim kaufen möchten, dieses Steuerprivileg finanzieren müssen. Das ist weder sozial noch gerecht“, unterstrich Warnecke. Würde dieses Privileg fallen, könnte aus den dadurch entstehenden Mehreinnahmen der Steuersatz für alle gesenkt werden.

Hintergrund: Fast alle Länder drehen an der Grunderwerbsteuerschraube, seit sie 2006 die Möglichkeit dazu erhalten haben. Fünf Länder haben den Steuersatz seit 2006 von 3,5 auf 6,5 Prozent nahezu verdoppelt, zuletzt Thüringen im Januar 2017. Für den Eigenheimkauf benötigen die allermeisten, vor allem junge Familien, einen Kredit. Die Grunderwerbsteuer kann aber nicht von der Bank mitfinanziert werden. Folge: Grunderwerbsteuern muss der Käufer direkt aus seinem Eigenkapital zahlen. Das vermindert den Eigenkapitalanteil, den der Käufer bei der Finanzierung einbringen kann. Dadurch verteuert sich der Kredit, da für die Bank das Risiko steigt. Im Extremfall wird der Kredit aufgrund der neuen strengeren Kreditvorgaben unter Umständen gar nicht bewilligt. Auch insofern behindert die Grunderwerbsteuer die Wohneigentumsbildung massiv.

Dies ergibt sich aus dem "Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften", das der Bundestag beschlossen und dem der Bundesrat am 23.9.2016 zugestimmt hat. Das Gesetz vom 11.10.2016 ist nun im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Die Neuregelungen traten am 1.11.2016 in Kraft. Die neue Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung wurde eingeführt, um "Scheinanmeldungen" zu verhindern. Dazu trägt die Auszugsbescheinigung wenig bei.

Es handelt sich hier um eine Falschinformation!

Recherchen auf einschlägigen Internetseiten lassen vermuten, dass es sich hier um eine Kampagne aus dem Umfeld der sogenannten Reichsbürger oder ähnlicher Organisationen handelt. Der Landesverbandes Haus & Grund Sachsen e.V. empfiehlt:

Bitte weisen Sie an Sie gerichtete Aufforderungen zurück und informieren Sie ggfs. die Polizei.

Informationen dieser Art entbehren jeglicher Grundlage. Das Eigentum an Grundstücken wird in Deutschland durch die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und der darauf aufbauenden Grundbuchordnung (GBO) eindeutig und zweifelsfrei geregelt. Jeder darf darauf vertrauen, was im Grundbuch steht, gilt. Darüber hinaus ist das Eigentum durch das Grundgesetz, Art. 14 ein elementares Grundrecht, welches auch von Artikel 17 der EU-Grundrechtecharta geschützt wird.

Für Rückfragen steht Ihnen unsere Geschäftsstelle gern zur Verfügung. 03583 510746

Die Ökostromumlage soll im nächsten Jahr um einen halben Cent oder gut acht Prozent steigen. Für einen Drei-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 3500 Kilowattstunden im Jahr steigen die Ökostromkosten um gut 18 Euro auf 240 Euro im Jahr. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland kritisierte dieses Vorhaben heute als unsozial.

„Die Kosten der Energiewende sind aus dem Ruder gelaufen. Für das Chaos zahlen die Stromverbraucher“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Steigerung. „Die Strompreise steuern einem Rekordwert entgegen. Für Millionen Verbraucher werden der Strom und damit das Wohnen in Deutschland deutlich teurer“, warnte Warnecke. Er appellierte an die Bundesregierung, nicht immer nur in Sonntagsreden die steigenden Wohnkosten zu beklagen, sondern endlich etwas dagegen zu unternehmen. Der Staat sei längst der größte Kostentreiber.

Der Verband Haus & Grund Deutschland kritisiert dieses Vorhaben. „Die Politik wirft anscheinend Millionen Vermietern vor, bei der Vermietung zu betrügen. Sie sollen so zum Sündenbock für die verfehlte Wohnungspolitik der vergangenen Jahre gemacht werden“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Er rief CDU und SPD zur Mäßigung in der mietrechtlichen Debatte auf. „Über fünf Millionen private Vermieter bilden das Rückgrat der Wohnraumversorgung in Deutschland. Die Politik sollte dieses Engagement unterstützen, statt Vermieter als potenzielle Kriminelle darzustellen“, forderte Warnecke.

„Das ist ein wichtiger Schritt, damit es in Zukunft mehr Solarstromanlagen auf Mietshäusern gibt. Jetzt müssen weitere Schritte folgen, um bürokratische Hemmnisse für private Vermieter zu reduzieren“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Der Bundestag hat heute beschlossen, dass Strom, der mittels einer Solaranlage auf dem Dach eines Mietshauses erzeugt wird, von den Mietern genutzt werden kann, ohne dass die volle Ökostromumlage zu zahlen ist. Möchte ein privater Vermieter diesen grünen Strom an seine Mieter verkaufen, muss er jedoch weiterhin ein Gewerbe anmelden, mit einzelnen Mietern Stromlieferverträge abschließen und Vereinbarungen mit den Netzbetreibern und Energieversorgern schließen. Diese Hemmnisse ließen sich laut Haus & Grund mit einer Stromkostenverordnung beseitigen. Dann könnten Vermieter die Stromkosten – vergleichbar der Wärme über die Heizkostenverordnung – als Betriebskosten abrechnen. „Damit würden sich Investitionen in eine lokale grüne Stromversorgung bestehender Mehrfamilienhäuser eher lohnen und die Mieter profitierten von stabilen und günstigen Strompreisen“, fasste Warnecke die Vorteile einer Stromkostenverordnung zusammen.

Der promovierte Jurist folgt auf Rolf Kornemann an der Spitze der mit rund 900.000 Mitgliedern größten Vereinigung privater Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Warnecke kündigte an, den Verband als kompetenten, streitbaren und fairen Gesprächspartner der Politik in Berlin stärken zu wollen. „Ich bin der festen Überzeugung, dass in einer sozialen Marktwirtschaft ein gutes Wohnungsangebot zu vernünftigen Preisen nur mit den vielen Millionen privaten Einzeleigentümern möglich ist. Dazu gehört, dass die Energiewende nicht an den Menschen vorbei vollzogen werden darf. Wer Akzeptanz möchte, muss die Leute mitnehmen und nicht über sie hinweg regieren“, forderte er. Mit Blick auf die steigende Wohnraumnachfrage appellierte Warnecke an die Politik, die Mietpreisbremse schnellstmöglich abzuschaffen. „Dieser Preisdeckel führt zu Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt, die Mieter, Vermieter und Wohnungssuchende massiv schaden“, betonte er. Der in Hannover geborene Warnecke studierte Jura an den Universitäten Passau, Glasgow und Kiel und promovierte anschließend über steuerbegünstigte Immobilienkapitalanlagen. 2003 begann seine Tätigkeit für Haus & Grund Deutschland – zunächst als Referent und Geschäftsführer mit den Schwerpunkten Mietrecht und privates Baurecht, später als stellvertretender Hauptgeschäftsführer. In den vergangenen zweieinhalb Jahren führte Warnecke den Verband als Hauptgeschäftsführer. Seit 2004 ist er zudem stellvertretender Generalsekretär der europäischen Eigentümervereinigung Union Internationale de la Propriété Immobilière (UIPI). Warnecke lebt mit seiner Frau und seinen zwei Töchtern in Berlin. Zum neuen Vizepräsidenten von Haus & Grund Deutschland wurde Alexander Blazek (44) gewählt. Der Rechtsanwalt ist Vorsitzender von Haus & Grund Schleswig-Holstein und seit 2014 Mitglied des Bundesvorstands.

„Bestehende Gebäude bieten ein großes Potenzial für zusätzliche Wohnungen, beispielsweise beim Dachgeschossausbau und dem Umbau leerstehender Läden im Erdgeschoss“, erläuterte Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke.

Nach Auffassung des Verbandes fördert der Staat auf diese Weise nicht nur die Schaffung neuer Wohnungen, sondern leistet zusätzlich einen Beitrag für die Quartiersbelebung. „In vielen Innenstädten stehen Läden und andere Gewerberäume leer, ohne Hoffnung, dass ein Gewerbetreibender in absehbarer Zeit nachfolgt. Durch neue bewohnte Wohnungen würden diese Quartiere wieder lebenswert“, betonte Warnecke. Gleichzeitig müsste für den in dieser Art gewonnenen Wohnraum keine neue Infrastruktur geschaffen werden. Somit fielen keine weitergehenden Erschließungskosten an, wie etwa beim Bauen im Außenbereich.

Nach heutiger Gesetzes­lage kann die Jahres­miete um bis zu 11 Prozent der Moderni­sie­rungs­kosten steigen. Bundes­justiz­minister Heiko Maas hat eine Reduktion auf 8 Prozent vorge­schlagen und will dazu demnächst einen Gesetz­entwurf vorlegen. „Ein geringerer Prozent­satz als 11 Prozent würde dazu führen, dass sich viele Investi­tionen in die Wohnungs­qualität nicht mehr in angemes­sener Zeit refinan­zieren lassen“, erläuterte Haus & Grund-Haupt­geschäfts­führer Kai Warnecke heute in Berlin. Politisch gewollte und auch von vielen Mietern gewünschte Moder­ni­sierungen würden dann unter­bleiben.

Modell­rechnungen des Verbandes zeigen, dass eine Normali­sierung wirt­schaft­licher Rahmen­daten, wie beispiels­weise eine höhere Inflation und ein höherer Zins­satz, selbst bei den heutigen 11 Pro­zent zu Finan­zie­rungs­problemen bei den Vermietern führen. Würde dieser Satz auf 8 Prozent gesenkt, verschärft sich die Lage nach Angaben von Haus & Grund immens. Dies gelte vor allem bei Bau­teilen, die bereits nach zwei bis drei Jahr­zehnten wieder erneuert werden müssen. Dazu gehörten zum Beispiel Fenster und Fassaden­dämmungen. Noch dramatischer ist dies bei Bau­teilen mit geringerer Lebens­dauer wie z. B. moderne Heizungen mit einer Lebens­dauer von 10 bis 15 Jahren.

Das Gericht urteilte, dass es bei einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Größe ankommt. Dazu merkt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland an, dass die tatsächliche Wohnfläche in der Praxis schwer zu ermitteln sei, wie ein Test des Verbandes zeige. „Eine gewisse Toleranz ist notwendig. Wir befürchten, dass es zukünftig bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt“, kommentierte Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke. Haus & Grund forderte den Bundestag auf, bei den anstehenden Mietrechtsänderungen einen hinreichend großen Toleranzbereich in das Gesetz zu schreiben. „Solch eine Regelung wäre nicht zuletzt wegen der hohen Kosten einer Vermessung im Interesse von Mietern und Vermietern“, betonte Warnecke. Die Vermessung einer Wohnung durch einen anerkannten Vermesser könne leicht einen hohen dreistelligen Eurobetrag kosten.

Diese Pflicht gab es früher schon einmal, ist dann aber 2002 abgeschafft worden. Um Scheinanmeldungen einen Riegel vorzuschieben, wird nun die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung wieder eingeführt. In dieser Bestätigung müssen der Name und die Anschrift des Wohnungsgebers, das Ein- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie der Name der meldepflichtigen Mieter enthalten sein. Entsprechende vorgefertigte Formulare werden rechtzeitig vor dem 1. November bei den Meldebehörden erhältlich sein.

Haus & Grund hat in den vergangenen Monaten für ein Mehr- und ein Zwei­familien­haus Energie­ausweise erstellen lassen. Es wurden von insgesamt zehn verschie­denen Energie­beratern aus der Experten­liste der dena sowie über ein Online­portal Verbrauchs­ausweise und Bedarfs­ausweise erstellt. Die ermittelten Energie­kennwerte differierten dabei um bis zu 46 Prozent. „Nicht einmal ein hoher Preis garantiert Qualität. Die Probleme lassen sich auch nicht ohne weiteres mit einer besseren Qualifi­zierung der Energie­berater beheben. Die Probleme liegen im System“, sagte Warnecke. So bereite die für die Berechnung wesent­liche Gebäude­nutz­fläche in der Praxis erheb­liche Probleme. Dies führe dazu, dass der ermittelte Energie­bedarf oder -verbrauch einmal auf kleine, einmal auf große Flächen bezogen werde – bei ein und demselben Haus, von unter­schied­lichen Beratern.

Der Verband schlägt vor, die Bedeutung von Energie­ausweisen für den Wohn­immobilien­markt zu beschränken. Seit Mai 2014 muss beispiels­weise der Energie­kennwert aus dem Energie­ausweis in Vermietungs­anzeigen angegeben werden. Wer diese Vorgabe missachtet, muss mit einem Buß­geld von bis zu 15.000 Euro rechnen. „Der Energie­kenn­wert gibt keinen Hinweis darauf, ob ein Mieter mit hohen oder niedrigen Heiz­kosten zu rechnen hat. Deshalb hat er in Anzeigen nichts zu suchen“, betonte Warnecke. [Hintergrundinformationen zum Test, als pdf]

Vermittelt der Gesamteindruck der Wohnung einen renovierten Zustand, so sind unwesentliche Gebrauchsspuren unbeachtlich. Hier handelt es sich immer um individuelle Einzelfälle, im Streitfall muss durch einen Tatrichter oder Gutachter eine Klärung herbeigeführt werden.

Beruft sich der Mieter beim Auszug auf die Unwirksamkeit der Klausel, weil er die Wohnung im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand angemietet habe, so trifft ihn die Beweislast. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung des angemessenen Ausgleichs trifft den Vermieter. (BGH-Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14)

Bei der Beurteilung der Schönheitsreparaturklausel ist der Zustand der Wohnung zu berücksichtigen. Dieser ergibt sich z.B. aus dem Wohnungsübergabeprotokoll oder sonstigen Vereinbarungen.

Wir empfehlen für die Praxis:

• Soweit möglich, eine Wohnung immer in renoviertem Zustand an den Mieter übergeben. Dies betrifft besonders die Wand- und Deckenflächen. Bodenbeläge können gesondert vereinbart werden.
• Soll eine Wohnung unrenoviert übergeben werden, so kann individuell und formlos mit dem Mieter ein Ausgleichsbetrag für die entstandenen Aufwendungen vereinbart werden. In diesem Falle ist dann die im Haus & Grund-Formularmietvertrag verankerte Schönheitsreparaturklausel wirksam, da der Vermieter die Wohnung zwar unrenoviert/renovierungsbedürftig übergeben hat, hierfür aber zur Abgeltung ein Ausgleichsbetrag vereinbart wurde.
• Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls bei Ein- sowie Auszug des Mieters, welches eindeutig den Zustand der Wohnung dokumentiert
• Zusammenfassend gilt: unrenoviert übergeben = unrenoviert zurück

Quelle: Telegram Nr. 65/2015, Haus & Grund  Zentralverband  (tlw. Auszug)